?5月19日，住房城鄉建設部與各地方政府簽訂2010年住房保障工作目標責任書。住房城鄉建設部部長姜偉新在此間舉行的簽字儀式上說，各省、自治區、直轄市要認真落實黨中央、國務院關于加快保障性安居工程建設的決策部署，把落實責任書明確的保障性安居工程任務列入政府重要的工作日程，加強對各市縣的監督檢查，切實落實資金、土地、稅費政策，抓緊項目開工建設，保證工程進度和工程質量，確保完成目標責任書確定的2010年工作任務。據姜偉新介紹，保障性安居工程協調小組將適時對各地落實責任書的情況進行督促檢查，年底將組織驗收住房保障工作目標責任書的完成情況，納入住房城鄉建設部、監察部對各省、自治區、直轄市住房保障工作的考核和問責內容。按照要求，2010年全國共建設各類保障性住房和棚戶區改造住房580萬套，改造農村危房120萬戶，均比去年有較大幅度增加。

點評：

1、保障房建設大幕拉開，“政治錦標”開賽

對政策的解讀。市場擔心房地產調控會壓跨中國經濟，現在政策主要的任務是改變這種預期(歐元危機讓政府意識到改變經濟預期的重要性，否則一旦預期惡化代價更大)，由于系統的復雜性，前段時間調控政策的失誤在于沒有把各種政策系統地擺在大伙面前，政策沒有組合好，如果一開始就推出的是一正一負，市場預期不會太悲觀。

此次政策出臺第一表明政府主觀早就了解調控地產的負面影響，并且有很多替代措施，如基礎設施、新興產業、保障性住房，政府既然認定今年復雜，肯定會有準備。

第二是房地產業以市場供給商品房為主體的制度設計不會改變，但加大保障性住房建設是必然的趨勢。壓制高房價和推進保障性住房建設會使得地產達到一個新的平衡。房價即使下跌至快速上漲前(去年3季度)的水平，也不影響行業正常利潤。中國房地產到了非調不可的地步，壓高房價，不僅有利于宏觀經濟，而且有利于房地產自身的發展。中國經濟在未來很多年面臨的都不是動力問題，而是結構升級問題，方式轉型問題。民生性工程有很多專項投資會越來越大，基礎設施類、民生類、新興戰略性產業類、自主創新類、城市化加速發展、信息化快速普及。

此次責任書的簽署標志著保障房建設大幕已經拉開。我們認為推進保障房建設，首先必須從中央政府的角度大力推進，并作為地方政府的重要考核指標。我們在5-6月月報中預計這一過程會發生在6-7月份，但這項建設的緊迫程度已不容延緩，中央的決心已經彰顯。此次會議要求7月底，各地保障性住房要全部開工，與當年"四萬億投資"的壓力相當，并且明確會在年底由發改委和監察部牽頭到地方進行督察進度。

“政治錦標”開賽。我們在5-6月月報中提出"新政治錦標賽"的概念，目的是從中國特有的經濟、政治制度去了解宏觀經濟運行的特征。除了月報中提到的山西、重慶和廣東的積極態度外，上海也在此次會議積極表態，提出今年新開工不少于1200萬平米。重慶更是積極，表示今年新開工的17萬套保障房將超過03年以來總和的5倍。部分地方的示范效應正在顯現。

規模超預期，初步提出了解決資金難題的辦法。此次2010年保障房建設共700萬套(580萬套+120萬戶)，超過此前市場300萬套的預期。我們測算，今年保障房投資總額將達到約4300億左右，中央將承擔375億元，地方政府將承擔1125億元。主要對地方政府壓力較大。此次會議提出中央初步160億撥款下周就會下達。對于地方資金存在的壓力，要求：1、新建廉租房與經濟適用房配建，以調動建設方的積極性；2、地方債要首先向保障房建設傾斜。我們預計，作為推進保障房建設的重點，后續還會出臺更多制度創新和加大考核力度以緩解地方資金壓力。

2、悲觀預期緩解的起點--為什么我們如此關注保障房建設

近幾個月以來，市場恐慌的背后，實質是對經濟轉型的深度憂慮，憂慮源于靜態直線型政策分析。這種憂慮產生了一個錯誤的趨勢，這個趨勢什么時候結束？如何判斷？

了解如何結束必先了解這輪趨勢是如何開始的，錯誤趨勢起源于"4月16日地產調控《國十條》----地方政府執行壓房價政策--通脹上升--海外避險情緒升溫"，這個事件次序將投資者的底部預期逐級打破，現在投資看到了地產銷售的量價下跌，通脹的上行，以及避險上升商品價格大幅下挫，這是市場預期達到了最悲觀階段的標志，基本上所有的利空因素都開始兌現。

這種情況下，市場會出現超跌反彈，但還不能說是一個鐵底，反彈后一般仍會反復震蕩，等待利好因素出現，若利好因素能徹底改變之前悲觀預期的根本，市場將出現反轉。未來經濟預期將沿著“保障房落實--通脹預期下行--海外避險情緒緩解”路線運行。我們認為6-7月份地方政府開始落實保障性住房是個重要的契機，市場將在這個因素下出現反轉。同時，蔬菜價格和大宗商品價格的回落也會降低市場對通脹高企的預期，成為確立市場底部的重要因素。

行業選擇，尋找房地產產業鏈的錯殺節點。本輪市場調整的主要邏輯是房地產嚴厲調控政策加劇了市場對未來房地產建設和消費前景的擔憂。按照上文邏輯，如果保障性住房建設推進超出預期的話，目前可能是恐慌中介入房地產產業鏈錯殺節點的有利時機。

從房地產的產業鏈來看，主要涉及三個層面，其一是與房地產建設直接相關的投資品，主要是指鋼鐵、水泥、玻璃、其他建材、工程機械、重卡等，其二是與房地產后期消費相關的裝修裝飾和消費用品，主要是家用電器和家用紡織產品，其三是與這些關聯較為密切的原材料如氯堿、純堿、鋁、銅、鐵礦石等。

保障性住房推進使得地產投資保持在穩定水平，對行業影響的選擇主要考慮需求彈性和盈利彈性。

從需求彈性來看，最為直接的是第一層次的需求，即與房地產建設直接相關的鋼鐵、水泥、玻璃、建材、工程機械、重卡等，第二層次和第三層次的需求次之。

而從盈利彈性來看，目前供需狀況較好的是工程機械、重卡、家用電器、銅等子行業，鋼鐵、玻璃、水泥、純堿、氯堿、家紡這些投資品或資源品的共同壓力是成本上升和行業集中度較低，難以獲得較高盈利彈性。

而從這些行業當前的估值和前期表現來看，最有吸引力的是機械、重卡、家用電器等，鋼鐵和水泥板塊盡管估值較低，但周期性特點明顯，全年成本上漲的壓力仍然顯著，有盈利預測下調的可能，家紡、有色金屬、氯堿、純堿等板塊則估值還沒有體現出明顯的吸引力。

綜合上述分析，我們推薦工程機械、重卡和白色家電板塊的中長期投資機會，這些是壓高房價擔憂下被錯殺的節點，鋼鐵、水泥、玻璃等行業的短期交易性機會也可關注，特別是這些板塊中位于中西部地區的公司。個股上可以關注目前股價調整幅度較大、估值相對合理的三一重工、中聯重科、青島海爾、格力電器、濰柴動力、北新建材、南玻A、八一鋼鐵、海螺水泥。

另一方面，當前市場的調整為投資者介入一部分成長性個股提供了較好機會，具體分析參見新近發出報告《轉型期制度分析：“政治錦標”將改善經濟預期》，板塊上我們相對看好農業、通信、環保與節能減排、電動汽車等相關板塊中業績增長較為確定、股價調整幅度較大、估值與其成長性匹配的個股，同時我們預計未來持續推出的新興產業有關細則仍是支持相關行業個股的重要因素。

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