3月4日，周一。兩會(huì)政協(xié)會(huì)議、人大會(huì)議相繼開鑼，象征胡溫十年結(jié)束、新舊政府交接，而對(duì)投資者而言，最重要是“城鎮(zhèn)化”方案即將出爐，將左右中國(guó)未來(lái)20至30年的經(jīng)濟(jì)路向，推動(dòng)利益板塊移動(dòng)。

內(nèi)地14億人，51%居于城市，49%仍住在農(nóng)村，所以中國(guó)的城鎮(zhèn)化比率是51%，美國(guó)和歐洲分別為82%和73%。中國(guó)推動(dòng)城鎮(zhèn)化，正是要逐漸提高至歐美水平，這涉及逾6億農(nóng)民進(jìn)城，將是漫長(zhǎng)過(guò)程，起碼要20至30年才完成。

中央不容地產(chǎn)商做大

很多人以為“城鎮(zhèn)化”最有利內(nèi)房股，這是皮毛之見。據(jù)《福布斯》最新富豪榜，頭五大富豪都是地產(chǎn)商，全球罕見，北京政府不會(huì)容許此景在內(nèi)地重演。

從過(guò)去數(shù)年可見，中央一方面承認(rèn)地產(chǎn)對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的奇效，但一旦樓價(jià)稍現(xiàn)急升苗頭，則限購(gòu)、限價(jià)、限貸令連環(huán)重拳，不會(huì)手軟，緊松操之在我，地產(chǎn)商只能夾著尾巴逃。連“內(nèi)房一哥”萬(wàn)科王石也預(yù)言，未來(lái)賣樓的凈利潤(rùn)將長(zhǎng)期只有10%，是本分而非暴利生意。

事實(shí)上，城鎮(zhèn)化絕不只是讓農(nóng)民搬進(jìn)城，還涉及給他們工作、福利和社交等難題。但無(wú)論如何，住房確是重點(diǎn)之一，中央對(duì)這問(wèn)題有何方案，正是今屆兩會(huì)各方注視的焦點(diǎn)。

中國(guó)觀察家普遍預(yù)期，兩會(huì)將提出戶籍改革，讓進(jìn)城打工的農(nóng)民落戶，享有市民同等待遇，當(dāng)中最重要的是醫(yī)療和住房福利，后者統(tǒng)稱為保障房，主要包括經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房。

新加坡八成人居于組屋，香港五成人住在公屋及居屋，這兩地都是中央近年考察重點(diǎn)。上月溫總推出的“新國(guó)五條”，正要求地方政府訂出興建保障房的硬指標(biāo)，其中今年全國(guó)將落成430萬(wàn)套，并新開工630萬(wàn)套保障房。

至目前，全國(guó)仍只有不足5%的人居于保障房，提升空間很大。可以預(yù)期，當(dāng)局將繼續(xù)賣地予地產(chǎn)商，獲取巨額稅收，并從中撥取資源興建保障房，雙軌并進(jìn)。各界也關(guān)注，城鎮(zhèn)化方案會(huì)否訂出保障房比例的指引，這將對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)、房屋、稅收及福利政策有很大影響。