住建部部長也承認(rèn)我們已經(jīng)進(jìn)入去庫存周期，問題是他沒說去庫存周期究竟有多久。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我們的商品房待售面積有6.6億平方米，其實(shí)這個面積并不大，也只相當(dāng)于全年銷售面積的一半左右。

如果庫存去化周期只有半年，相信住建部部長也不會說這個話了，真正的庫存是在建的施工面積和待開發(fā)的土地儲備面積。

截止到今年9月底，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，在建施工面積已達(dá)到69.3億平方米，比去年同期增加了2億平方米，預(yù)計今年年底將達(dá)到75億平方米，即便按照歷史最高峰的2013年的銷售面積，至少需要五年時間才能全部銷售出去。

有知名人士說在建施工面積全部都已經(jīng)銷售出去了，還說這是常識。

其實(shí)，所有城市要取得預(yù)售許可證都是要完成一定的施工量的。比如，上海市所有住宅要封頂才能取得預(yù)售許可證的，許多城市要完成三分之一或者10層以上的樓層施工才可以預(yù)售，當(dāng)然也有一些中小城市是基礎(chǔ)施工完成后達(dá)到±零標(biāo)準(zhǔn)就能銷售，如果在建施工面積都已經(jīng)全部銷售出去了，那我們今天還會有庫存嗎?

在建施工面積中有多少被賣掉了?還是用繼續(xù)數(shù)據(jù)說話吧。

從2000年到今年9月底，商品房新開工面積累計達(dá)到171.4億平方米，銷售115.4億平方米，也就是說，這15年中，累計的新開工面積中有56億平方米尚未銷售，也就是我們現(xiàn)在的全部在建施工面積69.3億平方米的80.7%，換句話說，只有五分之一的在建施工面積被預(yù)售出去了。按照2013年的銷售速度，去化周期也需要近五年時間。

銷售面積遠(yuǎn)低于新開工面積，意味著庫存還在持續(xù)增加。

我們2013年做了一個去庫存的理想場景圖，希望新開工面積減少下來，竣工面積增加上去，新開工面積與竣工面積相等，這樣竣工率可以逐步回升到20%以上，可以讓庫存的施工面積不再增加。

但現(xiàn)實(shí)卻是新開工面積雖然從2013年的20億平方米降低到去年的17.9億平方米，但竣工面積卻跌破11億平方米，剪刀差還在拉大，竣工率已經(jīng)跌破15%，這意味著房子要竣工需要至少六年時間，而在2000年的時候，只需要兩年半。