近半個(gè)月，國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人多次提及房地產(chǎn)，且都與去庫(kù)存相關(guān)，也間接說(shuō)明高庫(kù)存壓力之下的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)明顯拖累中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，中央層面也正尋求破解之道。那么問題來(lái)了，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的真實(shí)庫(kù)存到底有多少呢?近期安信證券推出一份關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)庫(kù)存的研究報(bào)告，在此小編將核心內(nèi)容整理如下：

統(tǒng)計(jì)局待售面積指標(biāo)無(wú)法反應(yīng)真實(shí)庫(kù)存

從官方的數(shù)據(jù)來(lái)看，統(tǒng)計(jì)局每月公布的“商品房待售面積”是近似庫(kù)存的概念，但離真實(shí)庫(kù)存還是有很大差距的，“商品房待售面積”的統(tǒng)計(jì)口徑是：“報(bào)告期末已竣工的可供銷售的商品房屋建筑面積中，尚未銷售的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。”

但這個(gè)指標(biāo)有兩個(gè)遺漏的地方：

1)尚未開工的企業(yè)拿地應(yīng)當(dāng)計(jì)入庫(kù)存：會(huì)計(jì)上尚未開工的土地均記入房地產(chǎn)企業(yè)存貨，從現(xiàn)實(shí)理解也是，這部分企業(yè)通過招拍掛拿到的土地終究是要形成供給的，因此現(xiàn)階段未開工的土地也應(yīng)計(jì)入存貨。

2)未竣工的在建項(xiàng)目(除已經(jīng)預(yù)售)應(yīng)當(dāng)計(jì)入庫(kù)存：統(tǒng)計(jì)局的口徑僅僅考慮已經(jīng)竣工尚未銷售的，但行業(yè)內(nèi)一大部分是在建項(xiàng)目，都是企業(yè)庫(kù)存，當(dāng)然需要扣除部分已經(jīng)預(yù)售的。

正是遺漏上述兩項(xiàng)導(dǎo)致“商品房待售面積”的庫(kù)存指導(dǎo)意義大幅減弱。

行業(yè)真實(shí)庫(kù)存=商品房待售面積+尚未開工的企業(yè)拿地+在建商品房面積(扣除預(yù)售)

1、商品房待售面積---6.86 億方

截止2015 年10 月，全國(guó)商品房待售面積約6.86 億平米，其中住宅待售面積約4.36 億平米。

圖1：歷年全國(guó)商品房待售面積走勢(shì)

2、尚未開工的企業(yè)拿地---42.3 億方

截止2015 年10 月，根據(jù)搜房統(tǒng)計(jì)的全國(guó)自2001年起的招拍掛拿地?cái)?shù)據(jù)(有可能遺漏無(wú)法統(tǒng)計(jì)的非招拍掛用地)，全國(guó)自2001年開始共計(jì)成交建筑面積為162.4 億方的土地(其中一線5.69 億方、二線52.17 億方、三四線104.54 億方)，扣除累計(jì)新開工商品房面積約120.1 億面積，庫(kù)存面積42.3 億方。

圖2：商品房用地出讓建筑面積

3、在建商品房面積(扣除預(yù)售)---49.1 億方

截止2015 年10 月，全國(guó)商品房施工面積約70.78 億平米，其中住宅約49.26 億平米。考慮到其中有一部分是已經(jīng)銷售的，我們以2014 年全體地產(chǎn)上市公司為例，預(yù)收款約7012 億元、存貨約22872億元，預(yù)收/存貨=30.6%，則全國(guó)在建面積中，約49.12 億方為庫(kù)存面積。

圖3：歷年全國(guó)商品房施工面積走勢(shì)

綜上所述，得到的總庫(kù)存約98.3 億方，其中待售面積6.86億方、尚未開工的企業(yè)拿地42.3 億方、在建商品房庫(kù)存約49.1 億方。

習(xí)大大需要準(zhǔn)備約54 萬(wàn)億去庫(kù)存

以過去五年銷售年均11.5 億平米的銷售速度，在不新增供給的情況下，需要8.5 年方可完成全部去化，考慮到未來(lái)幾年銷售面積可能回落至10 億平米/年，則相應(yīng)的去化年份約9.8 年，當(dāng)然我們不可能新增供給同時(shí)也無(wú)需真正將庫(kù)存降至零，而是維持3-5 年的滾動(dòng)開發(fā)即可，那么政府需要在盡量不新增商品房供應(yīng)以及替代性供應(yīng)的前提下，五年時(shí)間內(nèi)消化50 億平米的庫(kù)存，假如以10849 元的百城均價(jià)計(jì)算，貨值約54.24萬(wàn)億元，接近一年GDP 的81%，這個(gè)或許就是習(xí)大大未來(lái)幾年去庫(kù)存面臨的壓力。